• 放开二胎、放宽落户、抢人大战,中国人口对房价影响到底如何?
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-01-12  /  浏览:33 次  /  

摘自和讯网

不可思议

  昨天上海老吕给我打来电话。显得异常激动,连来了三句“不可思议!”

  因为就在2020年1月7日,苏州发布了一份关于人才落户相关政策草案,草案称:“落户政策正在征求意见阶段,最终人才落户政策将在2020年上半年出台”。

老吕是上海土著,他孩子毕业后追求女友,在苏州打拼,他成天叨叨要给儿子在苏州买套婚房。然而2019年正咬紧牙关准备下手时,苏州便迎来了最强限购。老吕悔不当初,认为要等几年。这不,风向就转变了。

  老吕是上海土著,他孩子毕业后追求女友,在苏州打拼,他成天叨叨要给儿子在苏州买套婚房。然而2019年正咬紧牙关准备下手时,苏州便迎来了最强限购。老吕悔不当初,认为要等几年。这不,风向就转变了。


  苏州在这个节骨点上发布这份草案,对当下的楼市房价趋势的影响是极其重要的,为什么这么说呢?

  首先苏州很特殊,房价从2016年开始连年高涨,直至2019年才结束,是中国唯一一个横跨整个楼市大周期的城市。当然也成功地引起了中央的注意,为了响应宏观调控政策,2019年7月24日,楼市强行被苏州史上最强调控令冰封了。

  新房限售“房本+3”年,二手房限售“房本+5”年;同时非本地人严格限购,在前3年内拥有2年社保,才有资格在苏州买1套住房。

  然而没过半年,现在新一轮人才落户政策就成了板上钉钉之事,变化未免也太快了。

  要知道人才政策和限购政策是天然对冲的,而且纵观这几年行情,限购在人才政策面前已经形同虚设,例如2018年西安的抢人大战对房价的拉升作用。

  所以我们可以获取到一个很重要的信息:

  目前我国至上而下已经默认,人才政策是当之要事,甚至碾压包括楼市在内一切政策因素,城市对人才的渴求已经达到了历史巅峰。

  我们再把这两年放开二胎、放开落户政策、人口出生率、城市群规划等等这些关于人口的政策联系起来,我仿佛看到了中国人口的第二个机遇红利,而这又对楼市产生巨大变革作用,对个人财富影响也至关重要。

  至于“第二波机遇红利”是什么,且听子木下面分析。

  2

  第一波红利

  人口学这个课题,我在之前研究过很长时间。但如果想通过一篇文章清晰地刻画出来,绝非易事。

  从1949年到现在的2020年,中国人口发生了巨大的“迁徙变革”。至今为止,我认为中国共诞生了两波重大红利期

  第一波是上个世纪90年代。典型事件如“12万公务员下海”和“10万人才下海南”。

  上世纪90年代,邓老南巡归来,在南海边“画了个圈”——深圳,并喊出“鼓励创业”的口号。市场经济开始起步,越来越多的机会摆在了年轻人的面前。这时候全国掀起创业潮,很多人选择离开体制,闯入社会。更多的人留了条后路,选择了“停薪留职”,也就是说,如果创业不成功,还可以再回归体制。


“东南西北中,发财到广东”的民工潮

“东南西北中,发财到广东”的民工潮


  人社部曾做过统计,1992年辞职下海者超过12万人,不辞职却投身商海(停薪留职、兼职)的人超过1000万人。那一拨下海潮中,许多体制内的人都勇敢地下海创业了,许多大学生也把创业作为自己毕业后的梦想。创业成为那个时代的鲜明烙印,由此也推动了民营经济的蓬勃发展。


与此同时,人口开始第一次大规模迁徙。那时候交通条件特别差,都是绿皮火车,但是横跨一个中国南下淘金的人并不少,五湖四海的人口和财富聚集,让深圳、广东、福建、江浙一带,迎来了第一波历史机遇。那时候去“淘金地”,只要勤快些,都发了财,如果脑袋灵光些,现在基本都是千万级的富人了。

  与此同时,人口开始第一次大规模迁徙。那时候交通条件特别差,都是绿皮火车,但是横跨一个中国南下淘金的人并不少,五湖四海的人口和财富聚集,让深圳、广东、福建、江浙一带,迎来了第一波历史机遇。那时候去“淘金地”,只要勤快些,都发了财,如果脑袋灵光些,现在基本都是千万级的富人了。


  紧接着是10万人才下海南。

  1998年4月,海南建省,成立海南经济特区,巴掌大的一个岛屿,很快吸引了全中国年轻人的目光。一批批来自全国各地约10万人次的闯海人,如潮水一般地奔向海南寻梦、创业,在千万人才创业潮的基础上,合力创造了中国近代史上最大规模的人口迁徙。


十万人才下海南

十万人才下海南


  那时的海南一片蒸蒸日上的形态,然而因为经济基础和文化底蕴薄弱,只有房地产产业如火中天。随后被炒到天价,最终导致房价泡沫破碎,烂尾楼漫布江野,开发商纷纷倒闭,银行被不良贷款压垮。


但是那段时间在海南创业的人,只要逃离了最后一波房地产震荡,返回家乡基本都是富甲一方的人物。例如逃离出来成为地产大亨的潘石屹、冯仑等万通六公子等人。

  但是那段时间在海南创业的人,只要逃离了最后一波房地产震荡,返回家乡基本都是富甲一方的人物。例如逃离出来成为地产大亨的潘石屹、冯仑等万通六公子等人。


  第一波人口所创造的机遇在90年代,那么问题来了,第二波到底是何时呢?

  3

  第二波红利

  聪明的人应该想到了,就是现在!接下来我继续为大家解读。

  其实自90年代之后,人口迁徙在中国大地每时每刻都在发生着。然而有一个因素制约了迁徙效率,它就是城“镇”化建设。

  不知道大家有没有注意到。全球所有国家的城市发展都叫城市化建设,而唯独我们叫做城“镇”化建设。在这其中,其实藏着很大的学问。

  中国早期在做城市发展规划时,考虑到人口基数庞大,且早期城市居民和农村居民的比例悬殊,所以为了避免短时间内人口加速涌入,对城市管理造成冲击,提出了“先富带动后富”,先把村里的迁徙到“镇”,然后再到城市。工具就是户口。

  然而结果是,户口将城市和人口相对独立分开了,进城的居民如果没有户口,会受到当地福利待遇的层层限制,例如小孩不能上学,生病去不起医院等问题。所以在人们在迁徙去另外一个城市淘金结束后,往往会选择“落叶归根”。

  所以在某种意义上讲,户口制约了人口流动速度。

  这还不是最重要的。最重要的是,“镇”的商业环境决定了这种模式必然走不通。

  我们在用大基建把镇的基础设施建立起来,铺上油路,搞上绿化,甚至大规模建设产业园区,最后发现这笔投资是亏损的,尤其是非沿海地区的乡镇经济。因为镇提供不了像样的就业机会,年轻人为了赚钱,为了更有见识,都选择了更大的发展平台,宁可选择去城市打工。

  这些年来,城“镇”化建设,导致了资源的大面积浪费。

  2018年中国经济顶层设计师,在<a href="http://news.hexun.com/2013/dldavos/" '="" target="_blank" style="margin: 0px; padding: 0px; text-decoration: none; color: rgb(72, 90, 144);">达沃斯论坛上讲到,“未来一定要打好三大攻坚战。”在这其中最重要的一条就是“防范化解重大危险”,而重大危险中最大的成分就是,因大力投资乡镇经济而导致的地方性债务黑洞。

  当然这回事,现在是终于想通了。

  城市化建设才是重中之重,人口流动对经济的影响是绝对的正收益,制约是违背趋势的。

  所以大家会发现,从2018年开始,中国开始大力推进城市群概念和强省会战略,例如去年提出的粤港澳大湾区概念,今年的京津冀协作和3万字长三角一体化。

  还有前几天成渝城市群、兰西城市群等大型城市群的落地与推出。

西安人才落户办事大厅

西安人才落户办事大厅


  同时百城抢人大战打响,基本是一年一轮,硝烟弥漫在中国大地的各个角落。强省会,诸如成都、西安、郑州、武汉等区域大城开始崛起,所有城市都知道,只有把人才集中起来,才会最大化发展市场经济。

  得人才者得未来。

  同时人口落户在不断放开。例如近日颁发的重磅文件《关于促进劳动力和人才社会性流动体制机制改革意见》,称:

  全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制,全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件。完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。精简积分项目,确保社会保险缴纳年限和居住年限分数占主要比例。

  换言之,未来0门槛落户将在二三线城市中成为常态,人口“政策阻流”因素逐渐退去。

  当然在整个大形势下,社会发展也在推动着人口加速流动。

  4

  第二波更强

  我主要讲两点,“高校利好”和“迁徙成本”。

  1990年,中国人口是11.94亿,当年国民受教育程度达到大学,且被大学录取的人数有多少?

  60万。

  那时候离开故土,去远方读大学的人,感觉像是生离死别。因为对外界的陌生,内心或多或少是恐惧的。


90年代大学生离别家乡去外地读书

90年代大学生离别家乡去外地读书


  2019年呢?

  随着教育的普及和高校数量增多,大学生已不是稀缺物种,大街小巷随处可见。数据现实,2019年中国人口13.95亿,而大学生年录取人数就达到了820万!去国外读大学都已是家常便饭。

  当然我不是为了对比这30年来中国受教育程度差异,而是告诉大家,高校的普及会影响“迁徙思维”,同时也让人口迁徙变得更加容易。

  例如西安,为什么在短短的2018年一年内落户60万大学生?

  因为西安的高校多,来西安读书学生来自于五湖四海。那么因为机会问题,三四线城市或者家处乡镇的学生,大概率会选择落户西安。工作稳定后,很可能会把父母接过来,这样就完成了整个家庭的迁徙。

  而90年代,除非是在家乡实在混不下去了,被迫选择去另外一个城市。家庭迁徙更不用说,和传统落叶归根的思维严重冲突,大家都理解不了。

  第二个是迁徙成本。90年代去另外一个城市除了绿皮火车就是巴士,不安全而且速度极慢,稍远的地方就得晃悠几天车程。


而现在是航天高铁时代,一天之内贯穿中国。高铁像大动脉一样将中国彻底贯通,人口像血液一样在这个框架中迅速穿梭。

  而现在是航天高铁时代,一天之内贯穿中国。高铁像大动脉一样将中国彻底贯通,人口像血液一样在这个框架中迅速穿梭。


  数据显示,2017年中国铁路营业里程达到了12.7万公里,而在2019年底,这个数值改写成13.9万公里以上,其中高铁里程就达到了3.5万公里,成为全球高铁最发达的国家。

  另外一个就是信息成本。90年代了解另外一个城市只能通过报,和远方归来的亲戚朋友讲故事。而现在互联网时代,想了解一个城市,动动手指头就可以,远隔千里城市发生的事情,能第一时间传入你的耳朵。

  综上所述,此刻的我们正站在中国人口迁徙大时代的风口上,而且力度、影响力,和对个人带来的财富机遇,要远比30年前的第一波来的更猛烈。

  5

  财富机遇

  接下来开始敲黑板总结。

  我用大量数据和事实演示了中国人口的迁徙路径。中国在近代史上的大迁徙,除了闯关东、走西口、下南洋,就是90年代的”下海“,和今天的“城市群+抢人大战”。

  而且此波中国人口大迁徙的规模会远超历史任何一个阶段,在这其中会创造无数的财富机遇,同时会使城市格局产生巨大的变动。

  在城市群和强省会战略下,城市投资会更加集中。

  原来三四线城市有机会建地铁,但未来大概率不会批了,因为钱要集中投资在上游的大城市。这会导致三四线城市以及乡镇经济逐步放缓。

  未来在三四线城市中,除了核心城市产业溢出和区域强推的省会城市,其他三四线城市大概率会被抽干。就像安徽和湖北一样,你会发现其他小城市都是为了合肥和武汉服务的,合肥更是有“合一省而肥一市”的说法。

  注意,未来不是“农村-城市”的城市化,而是“城市-城市”的城市化,小的到大的,弱的到强的。大家心里要有预判。

  对于个人财富的影响,我认为主要表现在房产增值,其次是个人发展(创业和工作)。

原来人口因素对于城市发展是长期因素,但是现在看来,人口加速涌动对城市房价的影响,如调控政策一样,起到的是短期刺激作用。例如2018年人口对西安房价的刺激。

  原来人口因素对于城市发展是长期因素,但是现在看来,人口加速涌动对城市房价的影响,如调控政策一样,起到的是短期刺激作用。例如2018年人口对西安房价的刺激。


  图:2018年代表城市常住人口增量(万人

数据来源:CREIS中指数据

数据来源:CREIS中指数据


  还有2018年深圳人口对房价的刺激。深圳为何今年房价一反常态,在四大一线城市中脱颖而出?

  很简单,在2014-2018年间,深圳人口加速流入,常住人口增量达255万,这其中很大一部分人口都是带着家里的六个钱包入场,相当于全国财富定向流入了深圳楼市,房价上涨动力强是很正常。尤其是2018年,深圳人口流入61.99万人口,带来的住房需求是很直接的。

  所以大家未来在关注城市房价的同时,一定要把人口流入趋势放在最前面。

  关于2019年的人口趋势,上个月京东大数据集团发布了一篇报告,叫做《2019中国人口迁移和城镇化发展研究 报告》(以下简称《报告》),数据真实度在市面上还不错。

  《报告》显示,北京、上海对高学历和高净值人群吸引力最强,深圳对人才的吸附能力最强;杭州、成都、重庆、长沙等二线城市人口净流入强劲,成都、重庆都市圈特征显著。

  其中武汉、长沙都市圈效应不明显;哈尔滨、大连、沈阳等城市人口流出非常严重,且都市圈集聚效应不明显;青岛、厦门都市圈集群特征明显;西安、郑州城市集群效应较强;“下沉消费市场”已释放出巨大的消费潜力,成为拉动中国消费和经济增长的重要引擎。

  除此之外,苏州、南京、天津、佛山、宁波、贵阳对本区域人口的吸引力也在与日俱增。

  随着人口的加速流入,这些城市的房产增值空间会逐步拉高,这是目前享受到人口迁徙红利最简单有效的方法。

  其实文章到这里也就结束了。

  但是昨天有一个读者一定要我在文章里回答一个问题。“中国人口目前已经进入滑坡阶段,人口红利不再,这么多的房子到底给谁住?”下面加个餐。

  6

  还有红利吗?

  其实关于人口遭遇历史滑坡的话题,早已甚嚣尘上。很多人借此作为唱衰楼市的主要论调。

  我也承认,中国人口的确出现了问题。例如2018年中国出生人口1523万,比上年减少200万人,总和生育率降至1.5以下,是近40年来中国出生人口环比下降最多的一年。而2019年数据虽未公示,相对于2018年大概率只减不增。

  但是即便如此,中国一定还有一波房价势头,这波势肯定不如2015-2019年波澜壮阔,但也足够改变一些人的命运。至于为何,我给大家推理,依旧用到人口数据。

  下图是建国至今,1949-2018年,历年人口出生数的统计。


放开二胎、放宽落户、抢人大战,中国人口对房价影响到底如何?

  其中有几个重要的历史节点:


  1971年中国开始施行计划生育。

  1976年,重要时刻(大家去查)结束,人口骤减。

  1980年,开始施行独生子女政策。

  1998年、2008年,金融危机

  2010年,80后进入生育期

  2016年,全国正式施行全面二孩政策

  我们以平均30岁生孩子为生育年龄,以大学5年后开始买房,也就是27岁作为买房年龄,去分析这些数据。


我们发现中国人口出生的最高峰是在1987年,史称中国第二轮婴儿潮,达到2508万人口;27年后是2014年,进入买房年龄。

  我们发现中国人口出生的最高峰是在1987年,史称中国第二轮婴儿潮,达到2508万人口;27年后是2014年,进入买房年龄。


  直到1993年婴儿潮结束,出生人口开始急剧滑落,滑落至2120万,27年后买房是2020年。

  所以你懂了,为什么2015-2019年,这波房地产周期,房价会有如此大的需求。是因为正好赶上了中国历史人口出生的最强婴儿潮,这些婴儿正好达到了27岁购房年龄。

  接下来,从1993年-1997年,虽然婴儿潮结束,但是中国人口依然维持一定的高位增长,出生人数平均都在2000万以上,直至1998年人口才开始迅速下滑,每年以100万递减。

  注意,1993-1997年每年以2000万人口的高位成长,一定会积蓄一大波的购房需求,这个在27年之后,也就是2020年-2024年一定会有所动作。所以我预测在2024年之前一定会有一波房价高潮,虽然比不上2015-2018年,但足可以让一些人改变命运。

  很多人都说,现在房子够多,孩子完全可以继承父母的房子,没必要再买了。

  我们来分析,其实中国1998年才进行房改,结束了福利分房。从2003年才算是打开房地产格局,迎来第一波买房潮。以27岁推算,2003年买房的人到现在是44岁。

  44岁正值中年,如何把房子继承给孩子?如果有人跟我杠,过去的人不可能在27岁买房,那么把时间前后容错10年,也不可能出现大规模继承现象。

  所以综上,中国购房红利还是有的,只不过经过政策和经济调节,会人为地提前或推后居民个人在人生阶段的购房时间。

  2020年我分析过,大势所趋,横盘震荡不会大涨,各个城市会根据自己的情况调节房价,有泡沫的“挤一挤”,没泡沫的“筑底”。

  但是2021~2024年,我认为会有一波「潜在需求」会大概率爆发。

  当然像2015-2019年这样的楼市大周期,全国所有城市房价全面普涨是很难了。机遇如第5部分所讲,只会存在于在“城市群+落户+抢人大战”战略下的中国最强人口迁徙潮中,人口流入较多的城市。

  以上是子木的推测,若想赶上这波大潮,从现在开始你就应该当心了。

 


帮助说明 | 法律声明 | 关于我们 | 收费标准 | 联系我们 | 留言咨询
霸州房产站 网站版权归河北时尚城市有限公司所有
霸州运营中心:河北时尚城市有限公司 联系电话:18911295559
网站客服QQ:392090674 霸州购房群645304491
冀ICP备17008880号
回顶部