• 刚需推动二手房市场“V”型反弹 改善居住需求加速释放
  • 资讯类型:热点关注  /  发布时间:2020-04-04  /  浏览:1319 次  /  

2020年开局,一场突如其来的疫情打乱了房地产行业的销售节奏,延长假期、推迟复工、小区封闭、关闭售楼处,房地产成为疫情中“受伤”最重的行业之一。据贝壳研究院4月2日发布的数据显示,2020年一季度二手房成交量环比减少39.2%,同比减少44.6%。

  随着全国疫情防控形势稳定,前期积累刚需释放,3月二手房市场成交快速修复,较前两月增长40%以上,基本恢复至去年同期水平的63%。总体来看,一季度二手房市场呈现明显的“V”形走势,房地产市场韧性强劲。

  对于已经到来的二季度,贝壳研究院持乐观预期,预计将延续复苏态势,但由于全球经济下行风险增加,国内房地产市场也面临收入效应的挑战,下半年房地产走势存在不确定性。

  刚需先行 市场预期提升 推动交易“V”形反弹

  根据贝壳研究院发布的报告,一季度二手房市场的恢复呈现出南强北弱、刚需入场和量增价稳三大特点。

  从地域分布来看,长三角复苏力度最强,京津冀最弱。其中,上海、南京与杭州三个长三角城市3月成交量已经明显超过疫情前的12月的水平,目前恢复至去年三月水平的75%。以成都、合肥、重庆为代表的中西部城市与大湾区,3月成交量也已接近疫情前12月水平。而京津冀地区的恢复程度明显弱于其他地区,3月成交量约为去年12月水平的62%,仅相当于去年同期水平的40%。

  随着复工复产稳步推进,前期积累的刚需快速入场带动市场回暖。根据贝壳研究院提供的数据,3月链家18城成交面积在90平以下占比高出疫情前约3个百分点,达到72.4%。以北京为例,3月,450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点,60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升,刚需入市节奏更快。

  尽管成交量呈现明显反弹,但受整体供需矛盾依旧缓和影响,成交价格并未出现较大浮动。对此,贝壳研究院指出,目前交易仍处于低位反弹阶段,整体来看绝对水平依旧较低,还没有到达能让价格明显上涨的量级,且整体供需矛盾依旧较为缓和,大部分城市的业主调价中涨价占比不足30%,房源成交周期均超过120天,市场交易节奏依旧缓慢。

  除了因疫情影响导致的刚需集中释放外,疫情期间部分小区对租客的出入限制,加速了部分年轻租客买房的步伐,贝壳研究院认为,调控政策、信贷政策的边际放松带来的市场预期,也提升了购房者的入市积极性。

  二季度改善需求加速释放 全年成交仍存不确定性

  对于后市二手房市场的发展趋势,贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为,随着“卖小房买大房”的改善需求积极入市,二季度改善需求释放节奏会加快。

  从贝壳研究院提供的短期先行指标看,新增供给与新增需求正在迅速恢复,3月重点18城链家二手房市场的新增客源量环比增加53.2%,同比增加96.2%,达到2019年以来新增客源量的月度峰值水平。北京3月新增客源量环比增加102.3%,同比去年小阳春增加22.6%,且达到2017年调控以来的高点,二季度市场交易量同比提升40%以上。

  新增房源方面,疫情发生以来,90平以下、2居室及以下房源占比较此前增加了超2个百分点。以北京为例,3月新增挂牌房源中60平以下房源供应比例相较去年12月增加1.8个百分点,一居室房源供应比例比去年12月增加2.4个百分点,小户型比例提升,改善型需求被激发。

  带看层面,大户型、次新房带看占比的上升也直接反映了改善需求的增加。数据显示,3月18城链家二手房新增带看房源中三居及三居以上占比41%,较1月占比增加1个百分点,同比去年增加1.6个百分比,且客户偏好倾向于房龄低于10年的房子,3月带看房型中房龄在10年以下的占比38.6%,较1月占比增加2.8个百分点,同比去年增加3.7个百分点。

  不过,受城市基本面和疫情前的市场供需情况影响,各城市间延续复苏的力度不一。贝壳研究院指出,总体来看,受益于一体化程度较高,长三角城市群楼市复苏力度强劲,其次,成都、重庆、合肥、郑州等重点二线城市对周边人口吸引力强,疫情加剧了人口流向省会城市的趋势,预计市场也有长期支撑;而珠三角城市圈中广州深圳外的城市面临较大的经济转型压力,京津冀在政策压力下活力也相对更弱。

  尽管对于二季度市场预期乐观,但由于全球经济受疫情影响存在严重的衰退风险,国内企业和居民端杠杆不低,对后续需求端购买力造成不确定性影响,国内房地产市场面临挑战,贝壳研究院分析认为,二季度后会有一定低迷,10月后或将又开始活跃。


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